Cómo elegir el plazo de amortización que más te convenga para tu hipoteca

Una casa de madera prefabricada con un jardín de 4.000 metros cuadrados a más de 40 kilómetros de la ciudad. Pepa y Fernando están a punto de cumplir uno de los sueños de su vida. En total, el sueño asciende a 200.000 euros. Como no quieren que su hipoteca se alargue demasiado en el tiempo, la han elegido a tipo variable, referenciada al euríbor y con un diferencial del 0,99%. La cuota mensual será de 704,60 euros y el plazo de amortización, 23 años.

Si el plazo de amortización -el tiempo en que el titular está pagando las cuotas hasta devolver el capital prestado y los intereses, según el Banco de España- hubiera sido mayor, por ejemplo, de 30 años, la cuota mensual habría bajado a 571,59 euros al mes. ¿Qué le interesa más a la pareja, pagar una cuota más alta durante menos años o una más baja a un plazo de amortización más extendido en el tiempo? Dependerá, principalmente, de dos factores: la solvencia económica que posean o su edad.

A mayor solvencia económica, es posible que puedan asumir una cuota algo mayor cada mes y amortizar la hipoteca en esos 23 años que desean, que es, aproximadamente, el tiempo de amortización medio de las hipotecas, según el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Si Pepa y Fernando quieren limitar su gasto mensual, podrían contrarar la hipoteca a 30 años, el plazo máximo recomendado por los expertos.

Del mismo modo, a menor edad, probablemente, la opción más recomendable sea la deuna amortización a 30 años, 23 si los compradores tienen mayor edad. En España los bancos suelen situar en los 75 años la edad máxima que puede tener el titular en el momento de terminar de pagar el préstamo.

La decisión: tipos de interés, coste total y nivel de ingresos

A la hora de elegir el plazo de amortización que más nos convenga, hay que tener en cuenta varios aspectos. Por una parte, el sistema más utilizado por los bancos en España en las hipotecas es la amortización francesa: “cada mes se paga lo mismo; al principio se desembolsan más intereses y menos capital y conforme van pasando los años, la situación se revierte porque el capital va bajando y, por tanto, los intereses también”, aclara Paula Marín, experta en hipotecas de Banco Sabadell de Marbella. Esto ocurre porque el banco calcula los intereses de acuerdo al capital pendiente.

Por otra, a la hora de comparar ofertas hipotecarias, para conocer su coste global, hay que entender la difrencia entre el TIN y la TAE. El primero es el tipo de interés nominal al que se calcula nuestra hipoteca; en la segunda entran otras variables, como la comisión de apertura, la contratación de algún seguro de vida, o la tasación del inmueble. “Es como cuando compras un billete en una aerolínea ‘low cost’ que cuesta, por ejemplo, 20 euros; eso sería el TIN. Pero luego está lo que vas a tener que pagar por la maleta y por la elección de asiento; ese total sería como la TAE”, matiza Marín.

los expertos se ponen de acuerdo: el dinero destinado al pago de las cuotas de la hipoteca no debería suponer más del 30% de los ingresos mensuales de la unidad familiar

Por último, “debemos tener en cuenta que las hipotecas pueden ser a tipo fijo, donde se pacta un interés que será el vigente para toda la vida de la operación y hará que las cuotas no varien; a tipo variable, a partir de un índice de referencia -el Euribor- al que se le suma un diferencial, que es la ganancia del banco, y con ello se obtiene la cuota, que será menor si el tipo de interés baja y viceversa, e hipoteca mixta, a un tipo fijo durante los primeros 10-15 años, y el resto a un tipo variable”, dice Mayra Villareal experta en hipotecas de Banco Sabadell en Barcelona.

Llegados a este punto, queda formularnos una pregunta importante: ¿qué cantidad de mis ingresos debo destinar a pagar la hipoteca para vivir “tranquilo”? “Si llevamos la hipoteca a un plazo muy largo, vamos a pagar muchos intereses, y si es muy corto, las cuotas van a ser superiores”, apunta Noelia Menendez, especialista en hipotecas Banco Sabadell en Oviedo. Para evitar caer en plazos que pueden desetabilizar nuestras finanzas, los expertos se ponen de acuerdo: el dinero destinado al pago de las cuotas de la hipoteca no debería suponer más del 30% de los ingresos mensuales de la unidad familiar.

Aunque hay que tener presentes todos estos factores, al final, la clave para lograr el plazo de amortización hipotecario que mejor nos vaya es el asesoramiento de la entidad bancaria, que, además, determinará un plazo mayor o menor en función de la cuantía de la hipoteca y de la situación financiera del solicitante.

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